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Sentenze relative al condominio in materia di Amministrazione

 

La corte di cassazione riduce la responsabità degli amministratori

 

(15/10/2009)
Cassazione Penale, Sezione V, 13 ottobre 2009 n. 39959

In base a quanto disposto dalla Corte di cassazione con la sentenza n. 39959 di ieri, gli amministratori di condominio avranno responsabilità circoscritte. Non risponderanno infatti, più penalmente dei danni al condominio e agli inquilini se non viene dimostrato che la loro inerzia di fronte al problema è stata la causa determinante dell’incidente. La suprema corte, ha così accolto il ricorso di un amministratore annullando con rinvio una condanna penale nei suoi confronti. A carico dello stesso erano stata mossa l’accusa di incendio colposo, cadute quindi in seguito alla sentenza. I giudici hanno infatti, sostenuto che in sede di merito non era stato dimostrato che l’incendio causato dalla canna fumaria di una pizzeria attigua non si sarebbe verificato con il suo intervento. In ogni caso va sottolineato che la sentenza non deresponsabilizza completamente gli amministratori, anzi si ribadisce nella stessa il principio generale secondo cui l’amministratore di condominio è titolare di un obbligo di garanzia, quanto alla conservazione delle parti comuni dell’edificio condominiale.
Debora Alberici, Responsabilità mini, in Italia Oggi, pag. 26

Omissione di lavori in condominii che minacciano rovina: non si può ritenere responsabile l'amministratore se i condomini non collaborano
 

(12/02/2010)

Corte di Cassazione, Sez. II Civ. , del 08/01/2010 n. 178
L'amministratore non è responsabile della mancata esecuzione delle opere se i condomini non collaborano, impedendo l'accesso nelle parti in cui provengono i dissesti.

Svolgimento del processo
Con sentenza depositata il 29 novembre 2005, il Giudice di pace di Napoli rigettava l'opposizione proposta da G.C. avverso l'ordinanza-ingiunzione emessa dal Comune di Napoli il 24 maggio 2004, per il pagamento di Euro 464,00, conseguente a violazione dell'art. 677 cod. pen.
Il Giudice di pace, dato atto che con l'opposizione il G. aveva dedotto che “non fu possibile compiere le opere di cui all'ordinanza n. 561/99 perchè alcuni abitanti dello stabile non resero disponibili gli appartamenti per le indagini tecniche necessarie per la successiva esecuzione delle opere e perchè i condomini non resero disponibili i fondi necessari per i lavori da eseguirsi”, rilevava che l'ordinanza-ingiunzione opposta si fondava sul verbale elevato nei confronti dell'opponente nella qualità di amministratore del condominio di (OMISSIS), nonché nei confronti del medesimo Condominio quale obbligato in solido, perchè aveva omesso di compiere sul fabbricato le opere di conservazione e manutenzione necessarie per non compromettere l'incolumità pubblica e privata su detto fabbricato, interessato da dissesti vari. Il Giudice non riteneva quindi condivisibili le argomentazioni addotte dall'opponente; tuttavia, poiché lo stesso aveva documentalmente provato di essersi attivato perchè fossero eseguiti i lavori per l'eliminazione del pericolo, riduceva la sanzione a Euro 309,87, compensando tra le parti le spese del giudizio.
Per la cassazione di questo provvedimento ricorre G.C. sulla base di due motivi; l'intimato Comune non ha svolto attività difensiva.
Motivi della decisione
Con il primo motivo, il ricorrente deduce violazione e falsa applicazione dell'art. 677 cod. pen., con riferimento all'art. 360 cod. proc. civ., n. 3.
Il Giudice di pace, sostiene il ricorrente, avrebbe applicato l'art. 677 cod. pen., senza tener conto della illegittimità dell'ordinanza sindacale, che andava notificata ai proprietari della sopraelevazione che minacciava la statica dell'edificio e dell'immobile sottostante dissestato e dell'impedimento che i resistenti avevano frapposto alla esecuzione della stessa. La sentenza non avrebbe infatti considerato, quali cause di esclusione della colpevolezza, gli impedimenti frapposti da alcuni residenti all'accesso del tecnico, nominato da esso ricorrente, negli immobili da cui provenivano le cause dei dissesti. Nei motivi di opposizione, del resto, aveva dedotto innanzitutto di essersi attivato per eliminare il pericolo, conformemente all'ordinanza sindacale; aveva poi precisato che alcuni residenti non avevano reso disponibili gli appartamenti per le indagini tecniche e per la successiva esecuzione dei lavori; aveva dedotto che era pendente dinnanzi al Tribunale di Napoli una causa nella quale era stata fatta valere la responsabilità anche del Comune di Napoli in ordine ai dissesti, per non avere eseguito la demolizione della sopraelevazione abusivamente eseguita sul lastrico di proprietà esclusiva di un condomino.
Con il secondo motivo, il ricorrente denuncia vizio di motivazione omessa, insufficiente e contraddittoria sul punto decisivo dell'adempimento dell'obbligo di attivarsi gravante sull'amministratore di condominio ex art. 677 cod. pen. Secondo il ricorrente, la motivazione della sentenza impugnata sarebbe contraddittoria perchè riconosce che l'amministratore del condominio si è attivato per ottemperare all'ordinanza sindacale, ma lo ha ritenuto comunque responsabile; insufficiente perchè non considera la giurisprudenza che esclude la responsabilità dell'amministratore in casi analoghi; omessa perchè non ha compiuto alcuna valutazione della contestata sua colpevolezza e della condotta dei terzi che gli avevano impedito di ottemperare all'ordinanza sindacale.
Il ricorso, i cui due motivi possono essere esaminati congiuntamente, è manifestamente fondato e va quindi accolto.
Escluso che ricorra, nella specie, la rilevata ipotesi di inammissibilità del ricorso, essendo comunque desumibili dall'esposizione dei motivi i termini della vicenda sanzionatoria sottostante e le questioni che erano state poste al Giudice di pace con il ricorso in opposizione, si deve osservare che la sentenza impugnata presenta una motivazione del tutto carente, sia quanto alla configurabilità astratta dell'illecito contestato nei confronti dell'amministratore di condominio, sia quanto all'apprezzamento della condotta dell'opponente, quale amministratore. La stessa sentenza, invero, da atto dal fatto che il ricorrente si è attivato perchè fossero eseguiti i lavori per l'eliminazione del pericolo, e tuttavia ha ritenuto che tale condotta operasse unicamente sul piano della quantificazione della sanzione, omettendo ogni valutazione di tale positiva condotta sul piano della configurazione dell'illecito a carico dell'amministratore di condominio.
Del resto, se la contestazione elevata al ricorrente era quella di avere omesso di compiere sul fabbricato le opere di conservazione e manutenzione necessarie per non compromettere l'incolumità pubblica e privata su detto fabbricato, il giudice di pace non avrebbe potuto verificare se la comprovata attivazione dell'opponente, nella sua qualità di amministratore del condominio, fosse idonea ad escluderne la responsabilità, quanto meno sul piano dell'elemento soggettivo;
In accoglimento del ricorso, si impone dunque la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio al Giudice di pace di Napoli, in persona di diverso giudicante, il quale procederà a nuovo esame della opposizione e al regolamento delle spese del giudizio di legittimità.
P.Q.M.
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata, e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, al Giudice di pace di Napoli, in persona di diverso giudicante.

Depositato in Cancelleria il 08.01.2010

 

 

Nessun recupero delle spese per l'amministratore e il mandatario senza l'approvazione dell’assemblea

(30/01/2012)

Cass. sez. II Civile, sentenza 27 gennaio 2012, n. 1224


Per poter richiedere il pagamento di contributi o conguagli rispetto agli acconti versati, è necessario farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratrice, sottoporre all'approvazione dei condomini-proprietari le tabelle millesimali e il regolamento, e sottoporre all'approvazione dell'assemblea le voci di spesa.
Nella sentenza si legge:
Con l’unico motivo la ricorrente, lamentando l’“errata individuazione della norma regolatrice della controversia” e vizi di motivazione, deduce che, data la mancanza di regolari tabelle millesimali, di un valido regolamento e di un legittimo organo gestore delle cose comuni, nella fattispecie: in esame non possono trovare applicazione le norme sul condominio. Fa presente che la clausola contenuta nel contratto di vendita prevedeva il conferimento di un incarico per la ''redazione ed il deposito del regolamento di Condominio con annesse tabelle millesimali", senza il quale non si sarebbe potuto amministrare il condominio per il tempo necessario alla sua costituzione. Sostiene c:he tale incarico va inquadrato nella disciplina del mandato, con conseguente applicazione dell'art. 1720 c.c., in forza del quale al mandatario vanno rimborsate le anticipazioni fatte per l’adempimento dell’incarico al medesimo conferito. Il motivo è infondato.
Secondo il costante orientamento di questa Corte, il condominio negli edifici viene ad esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dalla approvazione: di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso (Cass. 4-6-2008 n. 14813:, v .. anche Cass. 18-1-1982 n. 319; Cass. 22-6-1982 n. 3787). Il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio.
Tanto è sufficiente ai fini dell'applicazione delle apposite disposizioni di legge (artt. 1100-1139 c.c.), non richiedendosi preliminarmente la formazione del regolamento condominiale né l 'approvazione delle tabelle millesimali.
Ne discende l'infondatezza del!'assunto della ricorrente, secondo cui, nella specie, il condominio sarebbe venuto ad esistenza solo a seguito della formazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali, con conseguente applicabilità fino a tale momento delle norme sul mandato. Al contrario, avendo insindacabilmente accertato che l'unità immobiliare alienata al V. faceva parte: di un edificio condominiale, correttamente la Corte di Appello ha ritenuto operanti le norme sul condominio e rilevato che l'attrice, per ottenere conguagli e rimborsi per le anticipazioni sostenute per l'amministrazione del fabbricato, avrebbe dovuto in primo luogo farsi legittimare dall'assemblea nella carica di amministratrice, in secondo luogo sottoporre all'approvazione dei condomini il regolamento e le tabelle millesimali, e infine:: far approvare dall'assemblea le voci di spesa.
In assenza di una deliberazione dell’assemblea, infatti, nemmeno l'amministratore può pretendere il rimborso delle spese da esso sostenute, in quanto il principio posto dall'art. 1720 c.c.. (secondo il quale il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario) deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea (cfr. Cass. 27-6-2011 n.. 14197). Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna della ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo.