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Articoli in materia di Innovazioni

 

 

I posti auto non si assegnano con il criterio dei millesimi

(23/10/2009)

Parlando di cortili e posti auto, va innanzitutto tenuto conto che quando non vietato dal Regolamento di Condominio, non è legittimo che l’assemblea a maggioranza ne deliberi il mancato utilizzo per il parcheggio delle auto dei condomini.
In molti edifici che hanno il vantaggio di possedere un cortile possibile di destinazione a parcheggio delle auto dei condomini, spesso nelle assemblee chiamate a deliberare sull’assegnazione di quanti e quali spazi sia possibile occupare da parte di ogni condomino, alcuni proprietari avanzano l’ipotesi che l’assegnazione debba avvenire tenendo in massimo conto il peso millesimale di ognuno. (come dire più millesimi, più posti). Ipotesi da scartare già a partire dalla lettura dell’art. 1102 del codice civile che vieta l’uso della cosa comune in modo diverso dagli altri e tale da impedirne il pari uso.
Illegittima anche la possibilità di assegnare il posto auto in via esclusiva e nominalmente, in modo permanente e definitivo, tramite una delibera maggioritaria. Solo all’unanimità di tutti i proprietari sarà possibile una assegnazione come sopra detto.
Così, quando gli spazi soddisfano l’esigenze di parcheggio di almeno un’auto per ogni unità abitativa o diversa dall’abitazione, sarà alquanto semplice provvedere alla assegnazione provvisoria dei posti. Quando, invece, gli spazi risulteranno minori degli aventi diritto, sarà necessario provvedere a una turnazione che permetta a tutti di godere del posto auto per la stessa quantità di tempo.

 

 

Balconi in condominio: la ripartizione delle spese e l’utilizzo delle parti strutturali

 

(04/02/2010)Chi è proprietario del balcone nel condominio?
Per risolvere ogni qualsiasi interrogativo in materia, bisogna fare una distinzione tra balconi aggettanti e balconi incassati, ossia bisogna valutare attentamente la conformazione dello stabile condominiale.
I balconi aggettanti, sono quei balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile costituendo così un prolungamento della corrispondente unità immobiliare.
Pertanto, essi, così come più volte ribadito dalla Corte di Cassazione ( Cass. 30 luglio 2004 n. 14576), appartengono in via esclusiva al proprietario dell’unità immobiliare de qua; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.
I balconi incassati, invece, sono delle terrazze che formano una rientranza nella facciata dell’edificio, solitamente chiuse su due o tre lati.
Essi, così come precisato con sentenza n. 15913 del 2007 dalla Corte di Cassazione, sono di proprietà comune tra il proprietario dell’appartamento del piano superiore, a cui la soletta servirà da piano di calpestio, ed il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, a cui la soletta servirà da piano di copertura.
Preme inoltre specificare, che la parte frontale, di entrambe le tipologie di balconi, è di proprietà condominiale, qualora essa presenti particolari fregi in grado d’incidere sul decoro architettonico dell’intero stabile.
Dunque, avendo effettuate tale distinzione, nel caso di balcone aggettante le spese per la sua manutenzione saranno tutte a carico del proprietario dell’immobile di cui essa costituisce prolungamento.
Inoltre, occorrerà il consenso dello stesso proprietario, ogni qual volta il proprietario dell’appartamento del piano inferiore, rispetto al balcone, vorrà utilizzare la parte inferiore della soletta stessa per agganciare tende da sole, lampade etc ( Cass. n. 15913 del 2007), così come saranno nulle tutte le decisioni assembleari relative al balcone senza il consenso dello stesso.
Nel caso, invece, di balcone incassato le spese per la sua manutenzione e ricostruzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto così come previsto dall’art. 1125 c.c..  

 

Il sottobalcone è parte comune perché incide sul decoro architettonico.

La presa di posizione del Tribunale di Novara
(29/06/2010)

 

L’individuazione delle parti di balcone di proprietà comune o di proprietà esclusiva del proprietario dell’unità immobiliare cui tale struttura serve, è questione da sempre incerta e sulla quale la mancanza di una espressa previsione legislativa fa sentire, più che in altre circostanze, i propri effetti.
In questo contesto, pertanto, è chiaro che ogni pronuncia della giurisprudenza, proprio perché volta a dare soluzione ad un caso concreto, sia sempre attesa e quindi esaminata con attenzione e curiosità.
Non fa eccezione a tale assunto una recente pronuncia del Tribunale di Novara, datata 29 aprile 2009, che si occupa, per l’appunto di balconi condominiali.
Due le problematiche inscindibilmente connesse con l’accertamento della proprietà delle parti del balcone:
a)le questioni inerenti la responsabilità per gli interventi manutentivi;
b)la ripartizione delle spese per tali interventi.
Un dato è certo e incontestato. Nel loro insieme i balconi, quale struttura posta a servizio di un’unità immobiliare non sono considerati parti comuni.
In una significativa, e mai smentita, pronuncia la Cassazione ebbe modo di affermare che “ è del tutto evidente che i balconi non sono necessari per l'esistenza o per l'uso, e non sono neppure destinati all'uso o al servizio dell'intero edificio: è evidente, cioè, che non sussiste una funzione comune dei balconi, i quali normalmente sono destinati al servizio soltanto dei piani o delle porzioni di piano, cui accedono” (Cass. 21 gennaio 2000 n. 637).
Posto ciò, nella stessa sentenza la Suprema Corte delineava quella che era la differenza sostanziale tra le tipologie di balconi, ossia quelli incassati, vale a dire quei balconi che non sporgono rispetto ai muri perimetrali, e quelli aggettanti, che, al contrario, rappresentano un prolungamento dell’unità immobiliare.
Nella prima ipotesi la struttura deve essere considerata un tutt’uno con il solaio interpiano con applicazione, ai fini della ripartizione delle spese per interventi manutentivi dell’art. 1125 c.c. La parte frontale, visto il suo “inglobamento” nella facciata deve essere considerata parte di proprietà comune.
Nel caso di balconi aggettanti, invece, tutta la struttura deve essere considerata di esclusiva pertinenza del proprietario della porzione di piano cui essa serve. Come specificato dai giudici di piazza Cavour “ soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole” (Cass. 30 luglio 2004 n. 14576).
In sostanza, quindi, la particolare caratterizzazione della parte esterna del balcone ne determina la condominialità e di conseguenza il regime di responsabilità e spese cui lo stesso è sottoposto.
In questo contesto s’inserisce la succitata pronuncia del Tribunale di Novara a dire del quale, “ le spese relative ai sottobalconi debbono essere poste a carico di tutti i condomini poiché gli stessi vanno considerati una parte condominiale in quanto visibili dall'esterno dell'edificio e, quindi, con funzione decorativa ed estetica per l'intero fabbricato” (Trib. Novara 29 aprile 2010).
Dal testo della sentenza non è dato comprendere con certezza se il sottobalcone oggetto della causa avesse connotazioni tali da renderlo capace d’incidere sul decoro dello stabile e se lo stesso fosse aggettante, anche se quanto a quest’ultima caratteristica dal contesto della pronuncia così parrebbe.
Così non fosse non potrebbe non evidenziarsi che questa pronuncia equiparerebbe tutti sottobalconi, quindi anche quelli con una semplicissima tinteggiatura bianca, ai fini della loro funzione caratterizzante il decoro dell’edificio. Come dire, poiché c’è il sottobalcone allora esso incide sul citato decoro architettonico.
Una posizione non certo che di fatto finirebbe per sancire l’automatica condominialità di tutte le parti inferiori del balconi (aggettanti).