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Articoli in materia Urbanistica

 

 

Vicini di casa, come mantenere buoni rapporti

(27/10/2009)
idealista.it: e tu, che vicino sei?

A marzo, codacons (coordinamento per le associazioni in difesa dei consumatori) informava che ogni anno in italia 2 milioni di liti condominiali finiscono di fronte a un giudice, mentre a settembre anaci (associazione italiana degli amministratori) denunciava la crescita costante del fenomeno, con l’8% di cause condominiali in più nell’ultimo anno casi limite a parte, mantenere buoni rapporti di vicinato non è una cosa semplice e a volte si tratta di una vera e propria impresa. alzi la mano chi non ha mai avuto discussioni con un vicino di casa!
tuttavia la convivenza pacifica non è un traguardo irraggiungibile; è sufficiente rispettare alcune fondamentali regole di educazione, civiltà e buon senso, come quelle suggerite da idealista.it. inizia tu a dare il buon esempio
prima regola: presentati
quando ti trasferisci in un nuovo quartiere, il primo passo per instaurare buoni rapporti di vicinato è quello di presentarti ai tuoi vicini di casa loro potranno darti consigli e informazioni utili sul nuovo quartiere, mentre tu potrai farti un’idea sulla nuova comunità e capire come comportarti per essere bene accolto
non esagerare con il rumore
uno dei principali motivi di litigio tra vicini è l’eccesso di rumore. cerca perciò di fare attenzione, a volte basta soltanto un po’ di tatto ad esempio: evita di tenere radio, stereo e televisione a un volume troppo elevato, soprattutto alla sera tardi, al mattino molto presto oppure nel primo pomeriggio del week end, quando i rumori diventano particolarmente molesti per chi è solito schiacciare un pisolino. un consiglio: sistema tv e casse dello stereo lontane dai muri che separano il tuo appartamento da quello del vicino se devi effettuare qualche lavoro di casa, evita di farlo nelle ore in cui le persone potrebbero riposare. sarebbe inoltre buona cosa avvisare i vicini per prevenire possibili lamentele. l’educazione e il rispetto pagano sempre se hai un cane che abbaia in continuazione, il discorso si complica. quando un cane abbaia c’è sempre un motivo, perciò è inutile – e crudele - punirlo per farlo smettere. se si tratta di un vizio persistente che ti ha già causato problemi in passato, la cosa migliore che tu possa fare è contattare un addestratore che insegni al tuo cane ad abbaiare meno
non litigare per il parcheggio
parcheggia la tua auto all’interno delle apposite strisce e rispetta la segnaletica stradale. in altri termini evita di parcheggiare a pettine, in doppia fila o in spazi che non potresti occupare. ricorda che la strada appartiene a tutti e il posteggio di fronte a casa tua non ti spetta di diritto se poi le abitazioni dei tuoi vicini hanno un cancello o un vialetto d’accesso, non ingombrare il passaggio con la tua auto o altre cose di tua proprietà. potresti disporli molto male nei tuoi confronti
rispetta le tue cose e rispetterai anche gli altri
contribuisci al decoro e all’ordine del condominio o del contesto nel quale vai ad abitare. per un rapporto di buon vicinato, rispetta la comunità seguendo alcune regole di convivenza civile, per esempio: non lasciare in giro i sacchetti della spazzatura, sistema i giocattoli di tuo figlio sparpagliati in giardino, rispetta gli spazi comuni
non fare l’orso
quando esci di casa e incroci un tuo vicino, ricordati che è buona norma salutare. se hai tempo, puoi anche fermati a scambiare due parole
sarebbe una buona idea partecipare a qualche iniziativa promossa dalla comunità, accettare l’invito a una festa o a una cena tra vicini oppure organizzare tu stesso qualcosa per creare una buona relazione insomma, non disdegnare quelle occasioni di vita sociale che potrebbero aiutarti a conoscere i tuoi nuovi vicini, a farti nuovi amici e a mantenere con loro buoni rapporti
dare per ricevere
può capitare che un vicino abbia bisogno del tuo aiuto. potrebbe ad esempio chiederti di ritirare a nome suo una missiva importante mentre si trova al lavoro, oppure di dargli una mano per far ripartire l’auto in panne non è solo un discorso di cortesia, ma anche un’opportunità per rapportarsi e predisporre l’altro a ricambiare il favore in futuro
lascia perdere i gossip
i pettegolezzi tra vicini viaggiano a velocità disarmanti. evita di essere coinvolto nel circolo del gossip, perché le voci potrebbero rivelarsi prive di fondamento e comunque è probabile che siano state distorte prima di giungere alle tue orecchie se ti fai coinvolgere, inoltre, rischi di venire etichettato come il pettegolo – o la pettegola – della via. un appellativo non proprio lusinghiero, che potrebbe precluderti la possibilità di stringere amicizie più profonde
fonte: Ufficio studi di idealista.it

Ristrutturazione e ricostruzione di un edificio ai fini del rispetto delle distanze legali

 

(05/11/2009)
Cassazione civile , sez. II, sentenza del 07/09/2009 n. 19287

In tema di distanze tra le costruzioni, Le stesse devono essere osservate in caso di nuova costruzione e non in caso di ricostruzione o di ristrutturazione che non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni.
La Corte ha infatti avuto, più volte, modo di affermare:
a) che la semplice ristrutturazione si verifica quando gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un fabbricato le cui componenti essenziali, quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura siano rimasti inalterati;
b) che la ricostruzione si verifica allorquando le suddette componenti dell'edificio, per evento naturale o per fatto umano, siano venute meno e l'intervento successivo non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell'edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie di ingombro occupata ed all'altezza;
c) che, in caso di aumento di una delle suddette componenti, si è presenza di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del computo delle distanze rispetto agli immobili contigui;
d) che in tali ultimi casi la distanza prevista dalle nuove disposizioni va comunque riferita al nuovo fabbricato nel suo complesso, ove lo strumento urbanistico contenga una norma espressa in tal senso, oppure, in mancanza, alle sole parti eccedenti le dimensioni dell'edificio originario

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Condominio e barriere architettoniche: I diritti dei condomini diversamente abili

(14/01/2010)

Già da qualche decennio sono in vigore leggi a tutela dei diversamente abili, per quanto attiene l’eliminazione delle barriere architettoniche sia negli edifici pubblici che privati. Nonostante l’impegno del legislatore, spesso capita che i quorum troppo elevati, previsti per le delibere condominiali, impediscano l’equiparazione fra i condomini, di fatto rendendo complicata la salvaguardia dei diritti dei singoli condomini-diversamente abili.
Con specifico riferimento alla legge n.13 del 1989, il legislatore ha provveduto ad introdurre regole idonee al raggiungimento di scopi che tutelano, facendoli prevalere, esigenze di carattere sociale e di ordine pubblico sugli interessi privati del condominio; difatti qualora il condominio rifiuti o ritardi ad approvare le delibere per l’abbattimento delle barriere architettoniche, i condomini portatori di handicap, possono istallare e/o effettuare le opere di adeguamento, a proprie spese. Unico limite è quello di effettuare le opere a regola d’arte, senza nocumento all’equilibrio statico ed estetico degli edifici condominiali.
L’art 1121 mantiene ferma la possibilità per i dissenzienti di non partecipare alla spesa, tuttavia la legge ritiene sufficiente una maggioranza semplice per l’approvazione della delibera che preveda l’abbattimento delle barriere architettoniche. Ma c’è di più, il concetto di “disabile” è stato elaborato dalla giurisprudenza, la quale ha voluto ampliare il campo di applicazione delle disposizioni di cui alla legge n.13, facendo rientrare in questa definizione anche i soggetti anziani, invalidi civili e in genere coloro che si trovino in minorate condizioni fisiche, al fine di facilitare loro l’accesso al condominio.

 

Orari in condominio. La normale tollerabilità e l’art. 844 c.c. I rumori ed il ruolo delle norme comunali. Il regolamento di condominio, i rumori e gli orari.
(22/04/2010)
Tra le lamentale dei condomini quelle per i rumori occupano indubbiamente i primi posti nella classifica “dei contrasti condominiali”.
La prima domanda che ci si rivolge è sempre la stessa: esistono delle norme che regolamentano l’orario di svolgimento di determinate attività in condominio?
La risposta è positiva.
Prima di vedere in quali testi normativi e/o regolamentari vanno rintracciate queste disposizioni, è utile menzionare quella disposizione codicistica che, al di là di eventuali fasce orarie, impone un obbligo di tolleranza per determinate immissioni.
Il riferimento è all’art. 844 c.c. che recita:
“ Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell'applicare questa norma l'autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso”.
La giurisprudenza ha avuto modo di affermare che “che non avendo il limite di tollerabilità delle immissioni rumorose carattere assoluto, ma essendo esso relativo alla situazione ambientale, variabile da luogo a luogo, secondo le caratteristiche della zona e le abitudini degli abitanti, spetta al giudice del merito sia accertare in concreto il superamento della normale tollerabilità e l'individuazione degli accorgimenti idonei a ricondurre le immissioni nell'ambito della normale tollerabilità”(ex multis Cass. n. 3438/10).
In pratica, è possibile affermare che con l’art. 844 c.c. senz’altro s’intende tutelare la tranquillità del riposo e più in generale della vita delle persone, senza però impedire o, peggio ancora, demonizzare la “normale rumorosità” del vivere quotidiano.
Detto ciò è utile analizzare quali siano le fonti normative che possono regolamentare l’esercizio di determinate attività in condominio in relazione alle fasce orarie di una giornata.
In primo luogo il regolamento di polizia urbana della città in cui è ubicato l’immobile.
Quest’atto regolamentare, emanato dal comune può disciplinare gli orari di determinate attività.
Molti regolamenti, ad esempio, vietano di suonare strumenti musicali nelle ore notturne, alcuni altri disciplinano gli orari d’esercizio dell’attività edilizia.
Consultando il regolamento di polizia urbana del Comune di Lecce, ad esempio, si apprende che:
“ Qualsiasi esercizio di professioni, arti o mestieri rumorosi o incomodi dovrà svolgersi nel seguente periodo di tempo:
- dal 15 maggio al 15 settembre dalle ore 6,30 alle ore 19,30 con interruzione dalle ore 14 alle ore 17;
- dal 16 settembre al 14 maggio dalle ore 7 alle ore 19 con interruzione dalle ore 13,30 alle ore 14,30.
L’esercizio delle attività e dei mestieri rumorosi nei cantieri edili dovrà osservare il seguente orario di lavoro:
- dal 15 maggio al 15 settembre dalle ore 6,30 alle ore 14,30;
- dal 16 settembre al 14 maggio dalle ore 7 alle ore 16 con interruzione dalle ore 13 alle ore 14“. In secondo luogo il regolamento condominiale può contenere dei veri e propri limiti all’utilizzo della proprietà privata.
Si pensi a quei regolamenti che contengono il divieto di destinare l’unità immobiliare ad attività rumorose, o a quelli più specifici che negano la possibilità di esercitare determinate attività (es. sala da ballo) o che disciplinano gli orari per suonare strumenti musicali.
Pare giusto e doveroso precisare che trattandosi di limiti afferenti l’utilizzo delle parti di proprietà esclusiva, gli stessi potranno essere contenuti solamente in regolamenti contrattuali di tipo contrattuale.
 

Agenzia del territorio, sanatoria catastale in arrivo su case fantasma

 

 

(25/05/2010)

Nessun condono edilizio sara' inserito nella manovra dei prossimi due anni. Ci sara' piuttosto una sanatoria catastale per i cosiddetti 'immobili fantasma'.
In via di definizione la norma dovrebbe prevedere la trasmissione ai Comuni di una lista di immobili 'fotografati' dall'Agenzia del territorio ma sconosciuti per il fisco.
Per aderire alla sanatoria e beneficiare delle sanzioni ridotte di un terzo i proprietari degli immobili 'fantasma' avranno l'obbligo di presentare una dichiarazione di aggiornamento catastale.
Se questo non avverra' l'Agenzia del Territorio sulla base dei rilievi aerofotogrammetrici, applicherà una rendita presunta agli immobili contestandone il valore anche in maniera retroattiva. Scattera' inoltre l'obbligo di indicare negli atti soggetti a trascrizione identificazione catastale e relative planimetrie. L’integrazione tra le funzioni catastali dell'Agenzia del Territorio e quelle dei Comuni sarà sempre piu' consistente.

 

 

Installazione di un condizionatore. Le questioni attinenti alla lesione del decoro architettonico e quelle relative alla rumorosità.
(31/05/2010)


L’installazione di un impianto di condizionamento dell’aria in un’unità immobiliare ubicata in condominio, può portare con sé delle lamentele da parte degli altri condomini.
I motivi sono sostanzialmente due:
a)alterazione del decoro architettonico;
b)eccessiva rumorosità dell’impianto.
Alterazione del decoro architettonico
Si tratta della doglianza più frequente. L’apposizione dell’unità esterna sulla facciata comune, effettivamente, può alterare l’aspetto dell’edificio.
Vale la pena ricordare che per decoro architettonico, che è un bene comune, s’intende “ l'estetica del fabbricato data dall'insieme delle linee e delle strutture che connotano lo stabile stesso e gli imprimono una determinata, armonica fisionomia ed una specifica identità" (Cass. 851 del 2007). Il decoro non è prerogativa dei soli edifici di particolare pregio storico artistico in quanto, si è ripetutamente affermato che lo stesso può essere presente in qualunque edificio nel quale possa individuarsi “una linea armonica, sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia” (così, ex multis Cass. 4 aprile 2008, n. 8830).
Detto ciò è utile domandarsi: che cosa deve fare il condomino che intende installare un condizionatore d’aria. In primo luogo sarà necessario consultare il regolamento di condominio, che ai sensi dell’art. 1138, primo comma, c.c. deve contenere le norme a tutela del decoro dello stabile. Ciò vuol dire che nel regolamento si potranno rintracciare delle disposizioni che subordinano l’installazione di tali impianti ad una preventiva comunicazione all’amministratore o ad un’autorizzazione da parte dell’assemblea. Il problema non si pone, naturalmente, allorquando la così detta l’unità esterna sia posizionata in modo tale da non incidere sulla fisionomia del fabbricato. Si pensi a quei casi in cui la stessa è poggiata sul pavimento del balcone senza che dall’esterno dell’edificio sia percepibile alcunché.
Se il regolamento non dice nulla in merito, o magari non v’è regolamento, il condomino potrà fare usare la cosa comune ai sensi dell’art. 1102, primo comma, c.c., che recita: “ ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”.
Ciò non vuol dire che l’installazione sia lecita sempre e comunque in quanto la giurisprudenza ha, in più occasioni, ricordato che l’uso della cosa comune ex art. 1102 c.c. non deve in alcun modo recare pregiudizio al decoro dello stabile (Cass. 22 luglio 2005 n. 15379).
La valutazione dell’avvenuta alterazione è prerogativa del giudice di merito chiamato a pronunciarsi in relazione alla stessa.
Della lesione del decoro si può lamentare tanto il condominio quanto il singolo comproprietario.
Eccessiva rumorosità
Quanto all’eccessiva rumorosità, essa è questione che esula dalla lesione del decoro. In sostanza può accadere che un vicino ritenga l’impianto di un altro condomino eccessivamente rumoroso.
In tal caso, se si vuole ottenere la rimozione del condizionatore, dovrà essere chi si lamenta di ciò ad agire in giudizio per dimostrare non solo il rumore ma anche, ai sensi dell’art. 844 c.c., che lo stesso superi la normale tollerabilità.