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Regolamenti

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Sentenze relative al condominio in materia di Regolamenti

 

Il regolamento condominiale non deve lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni

(16/10/2009)
Avv. Paolo Gatto

Secondo la Cassazione (Sent. n. 16832 del 20/07/2009), il regolamento di condominio deve formulare le clausole limitative del diritto di proprietà dei singoli condomini in modo espresso ed inequivoco, in modo da non lasciare alcun margine d'incertezza sul contenuto e la portata delle relative disposizioni; trattandosi di materia che attiene alla compressione del diritto di proprietà, i limiti devono risultare da espressioni incontrovertibilmente chiare e non possono dare luogo ad interpretazioni estensive.
Il nostro ordinamento disciplina il regolamento di condominio all'art. 1138 del Codice Civile; la legge dispone che detto regolamento, obbligatorio negli stabili con più di dieci condomini e approvato a maggioranza qualificata (maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino la metà dei millesimi) disciplini, per lo più, l'uso della parti comuni, il decoro e le norme sulla gestione, con divieto di violazione o compromissione dei diritti dei condomini.
Accanto a detto regolamento e, storicamente, più risalente, la legge riconosce la legittimità del regolamento cd. contrattuale, approvato all'unanimità dai condomini ovvero richiamato nei singoli atti di acquisto in quanto imposto dal costruttore; il regolamento contrattuale, a differenza di quello assembleare di cui all'art. 1138 c.c., può non solo limitare i diritti dei condomini sulle parti comuni, ma anche limitare l'uso delle stesse proprietà esclusive, ad esempio inibendo lo svolgimento di particolari attività commerciali o professionali o determinate condotte.
Nel caso in questione, il regolamento vietava espressamente che gli immobili dello stabile potessero essere adibiti a varie attività, tra le quali quella di “locanda”; la Corte d'Appello di Roma aveva ritenuto estendere la clausola anche alla “osteria” considerandola attività lesiva della tranquillità nello stabile e la Cassazione ha censurato la decisione in base ai criteri sopra riportati; il principio della S.C., pertanto, va nel senso che le clausole limitative delle facoltà del proprietario debbano essere espresse e non possano essere interpretate estensivamente.
In relazione al regolamento contrattuale nonostante sussista, tra i più, la convinzione che non sia modificabile che con l'unanimità dei consensi, in realtà la Cassazione (da ultimo, Sent. 14/08/2007 n. 17694) è orientata nel senso che solo le clausole di natura contrattuale (contenenti divieti, limiti, oneri reali, obbligazioni propter rem e diritti reali) necessitino dell'unanimità mentre per le altre clausole relative a materie contenute nell'art. 1138 c.c. (decoro, norme sull'amministrazione ecc.) sia sufficiente la maggioranza qualificata ancorché le clausole stesse siano contenute in regolamento di origine contrattuale.
Un'ultima considerazione in relazione al regolamento ci perviene dalla modifica del Codice di Procedura Civile; è un fatto noto che le condotte non sono mai eseguibili attraverso una pronuncia giudiziale e ciò è vero soprattutto in relazione ad obblighi e divieti contenuti nei regolamenti di condominio; ebbene il nuovo art. 614 bis dispone che il Giudice, nel caso di
decisione su prestazioni infungibili, debba prevedere, quale misura sanzionatoria, il pagamento di una somma a carico del condannato in caso di inosservanza o ritardo nell'esecuzione del provvedimento; detta novella potrà consentire una cogenza maggiore delle regole nel condominio per le quali, fino ad oggi, non esisteva garanzia di ottemperanza o sanzione.

Appartamenti in condominio ed il rispetto dei regolamenti. Il regolamento condominiale ed il regolamento di polizia urbana.
(11/06/2010)

Possedere un’unità immobiliare ubicata in condominio vuol dire dover rispettare una serie di regole.
 
Tali limitazioni possono essere imposte direttamente dalla legge. In tal senso si pensi al divieto di atti emulativi (contenuto nell’art. 833 c.c.) o ancora all’art. 1121 c.c. che fa divieto di compiere opere su parti di proprietà esclusiva che possano danneggiare quelle di proprietà comune.
 
Le limitazioni, oltre che della legge, possono essere poste da atti normativi di rango inferiore o da atti regolamentari con esclusiva valenza endocondominiale.
 
Il riferimento è ai regolamenti locali di polizia urbana ed al regolamento di condominio
 
Regolamento condominiale
 
Ai sensi del primo comma dell’art. 1138, primo comma, c.c.: “
quando in un edificio il numero dei condomini e superiore a dieci, deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione”.
 
Tale regolamento, comunemente definito assembleare poiché adottabile a maggioranza, si differenzia da quello detto contrattuale che, se approvato e sottoscritto da tutti i condomini può contenere, a differenza del primo, anche delle clausole che comportino delle limitazione nell’uso e godimento delle unità immobiliari di proprietà esclusiva.
 
Vista la particolare forza vincolante di quest’ultima tipologia di regolamento la Corte di Cassazione ha inteso precisare che “
I divieti e le limitazioni di destinazione delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini, come i vincoli di una determinata destinazione ed il divieto di mutare la originaria destinazione, posti con il regolamento condominiale predisposto dall'originario proprietario ed accettati con l'atto d'acquisto, devono risultare da una volontà chiaramente ed espressamente manifestata nell'atto o da una volontà desumibile, comunque, in modo non equivoco dall'atto stesso, e non è certamente sufficiente, a tal fine, la semplice indicazione di una determinata attuale destinazione delle unità immobiliari medesime, trattandosi di una volontà diretta a restringere facoltà normalmente inerenti alla proprietà esclusiva da parte dei singoli condomini. I divieti e le limitazioni di cui sopra possono essere formulati nel regolamento sia mediante la elencazione delle attività vietate (in tal caso, al fine di stabilire se una determinata destinazione sia vietata o limitata, basterà verificare se la destinazione stessa sia inclusa nell'elenco) sia mediante riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare (in questo secondo caso, naturalmente, al fine suddetto, è necessario accertare la idoneità in concreto della destinazione contestata a produrre gli inconvenienti che si vollero evitare).” (così da ultimo Cass. 18 settembre 2009 n. 20237).
 
Come dire se divieto vi deve essere che sia chiaro e preciso.
 
Regolamento di polizia urbana
 
Questo tipo di atto normativo deve essere rispettato in virtù del fatto che l’immobile è ubicato in un determinato comune.
 
Mentre il regolamento condominiale, sia esso assembleare o contrattuale, è dettato al fine di salvaguardare l’interesse condominiale, inteso come interesse della collettiva dei comproprietari a che l’utilizzo, da parte del singolo o del gruppo, delle cose comuni (o di proprietà esclusiva) avvenga se ciò possa creare nocumento al resto dei condomini, il regolamento di polizia urbana contiene norme finalizzate a salvaguardare interessi pubblici come tra gli altri quelli al decoro, all’igiene ed alla tranquillità.
 
In ogni comune è possibile consultare gratuitamente il regolamento di polizia urbana presso il municipio o sul sito internet dell’ente se tale atto è stato pubblicato.
 
A puro titolo esemplificativo è possibile che in questi atti si rintraccino norme che disciplinano le fasce orarie dei lavori di ristrutturazione in relazione ad estate ed inverno, l’orario per lo sbattimento dei panni o ancora l’orario per effettuare attività rumorose in genere.