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Urbanistica

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Sentenze relative al condominio in materia Urbanistica

 

Furto di un'autovettura regolarmente parcheggiata nel garage condominiale, responsabilità


 

(20/10/2009)
Tribunale Bari Sezione 2 Penale, Sentenza del 2 marzo 2009, n. 218

con l'aggravante di cui al n. 2 dell'art. 625 del c.p. è imputabile del reato di furto in abitazione colui il quale, attraverso l'uso di un cacciavite, si impossessi dell'autovettura regolarmente parcheggiata in un garage, sottraendola al legittimo proprietario, allo scopo di trarne profitto. La circostanza in forza della quale il furto risulti eseguito con strumenti atti allo scasso, all'interno di un parcheggio condominiale, considerato a tutti gli effetti pertinenza dell'abitazione della persona offesa e l'uso della violenza, consistito nella forzatura della serratura e nella sostituzione della centralina di accensione, costituiscono circostanze atte a determinare la penale responsabilità dell'imputato.

 

 

Condominio: diritto del condòmino ad installare l'ascensore su parti comuni

 

(16/10/2009)
Avv. Paolo Gatto

Di recente, la Corte di Cassazione è tornata a pronunciarsi sul diritto dei condòmini ad installare l'ascensore (Cass. 24/06/2009 n.27875), affermando il principio secondo il quale il diritto del condòmino ad installare l'ascensore su parti comuni non può ledere quello degli altri condòmini all'utilizzo delle parti comuni stesse, dovendosi verificare se sia violato il principio di solidarietà cui devono essere improntati i rapporti condominiali.
La questione dell'istallazione dell'ascensore ha sempre formato oggetto di decisioni confliggenti, da un lato, in quanto la normativa sul condominio non contempla la fattispecie specifica, limitandosi a disciplinare le innovazioni, dall'altro, in quanto la legge sulla eliminazione delle barriere architettoniche è intervenuta, con elementi nuovi, a modifica di una disciplina sulla maggioranza necessaria, che mal si attaglia con i principi del Codice Civile.
Proprio sotto il profilo dell'innovazione, mentre la normativa sull'eliminazione delle barriere architettoniche (art. 2 L. n. 13 del 1989) contempla la maggioranza ridotta per l'innovazione ascensore, la Cassazione, con la sentenza n. 24006 del 27/12/2004, ha stabilito che, qualora la spesa dell'ascensore sia sostenuta da un solo condòmino (o da un gruppo di condomini), non sia necessaria alcuna delibera, ma la fattispecie rientri tra le facoltà del proprietario ai sensi dell'art. 1102 c.c., che conferisce al condomino il diritto di utilizzare le parti comuni, anche oltre la loro destinazione, purché non ne sia alterata la funzionalità.
La questione, pertanto, si sposta sulla legittimità delle innovazioni e, soprattutto, sulla nullità delle delibere che consentano innovazioni vietate; la pronuncia cardine è la Sentenza della Cassazione n. 6109 del 25/06/1994, la quale aveva stabilito la nullità di una delibera che autorizzava, a maggioranza, ancorché sulla base della legge n. 13/89, l'installazione di un ascensore, atteso che l'installazione avrebbe operato un sensibile deprezzamento dell'unità immobiliare del condomino situato a piano terra.
Il punto sul quale si focalizza il dibattito giurisprudenziale, pertanto, non è relativo alle maggioranze necessarie ad approvare l'installazione dell'ascensore (atteso che il diritto permane in capo ad ognuno che intenda onerarsi della spesa) ma è relativo alla legittimità dell'innovazione, ovvero se questa intervenga a danno di parti condominiali, compromettendone la funzionalità, o di proprietà private.
Se, infatti, la Sentenza della Cassazione n. 9033 del 04/07/2001 aveva riconosciuto la legittimità dell'installazione dell'ascensore, anche in ragione di una minore utilizzazione della scala (normalmente è necessaria la resezione di una parte degli scalini) la pronuncia più recente (Cass. 27875/09) ha ritenuto che legittimamente, la Corte d'Appello avesse dichiarato nulla la delibera che aveva autorizzato l'occupazione stabile di parte del cortile comune e la chiusura delle prese di luce della scala condominiale.
Il Giudice di merito, pertanto, dovrà stabilire, caso per caso, se l'installazione si configuri come mera modifica della parti comuni, inidonea a lederne la funzione, ovvero costituisca un'alterazione permanente e dannosa delle parti comuni o implichi un sensibile deprezzamento di unità immobiliari.
Inoltre, la pronuncia in esame presenta una statuizione degna di rilevanza; la S.C., infatti, stabilisce che, nel condominio, debba governare il principio di solidarietà, cui devono essere informati i rapporti condominiali, attraverso il contemperamento degli interessi di tutti. Il principio di solidarietà, ricavato dall'art. 2 della Costituzione, obbliga i cittadini a condotte inderogabilmente dirette al bene collettivo, anche nelle formazioni sociali alle quali, il condominio, sembra essere ricondotto.

 

Costruzione di una veranda, diritto del proprietario di agire per la tutela del diritto di veduta
Corte d'Appello Napoli Sezione II Civile, Sentenza del 30 giugno 2009, n. 2202

La realizzazione di una veranda, da parte del proprietario dell'appartamento sottostante, la cui copertura presenti una distanza dalle finestre dell'appartamento sovrastante, inferiore al metro, legittima quest'ultimo ad esercitare tutte le azioni utili a difesa del proprio diritto di veduta in appiombo fino alla base dell'edificio ed opporsi alla costruzione di manufatti che potrebbero ledere il suo diritto ovvero pregiudicare la sicurezza dell'appartamento che si troverebbe esposto al facile accesso di malintenzionati. Perché siano garantiti siffatti diritti, non assume alcuna rilevanza né la circostanza per la quale la costruzione degli altri condomini possa ledere in maniera più o meno diretta il proprio diritto, né la lieve entità del pregiudizio arrecato. Allo steso modo neppure rileva la circostanza per la quale l'appellante, assuma la preesistenza del manufatto all'acquisito dell'appartamento da parte dell'appellato, senza che questi manifestasse alcuna opposizione; il diritto a tenere la veranda oggetto d controversia infatti, determina una servitù in danno dell'immobile dell'appellata che neppure risulta acquistata per usucapione.

Ordinanza contingibile ed urgente, fabbricato pericolante, prevenire pericoli ed evitare danni per la pubblica sicurezza

(07/01/2010)T.A.R. Abruzzo - Pescara Sezione I, Sentenza del 22 ottobre 2009, n. 621E' legittima l'ordinanza con la quale il Comune ingiunga al proprietario di un fabbricato pericolante, di eseguire i lavori di ristrutturazione e messa in sicurezza dell'immobile al fine di prevenire pericoli ed evitare danni per la pubblica sicurezza. L'ordinanza in questione, finalizzata a far cessare lo stato di pericolo, rientra tra le ordinanze contingibili ed urgenti adottate dal sindaco ai sensi del 4° comma dell'art. 54 del D.Lgs. n. 267 del 2000. Orbene il sindaco può utilizzare siffatto strumento in presenza di situazioni aventi carattere eccezionale ed a fronte delle quali risulti impossibile utilizzare i normali mezzi di tutela apprestati dall'ordinamento. Tuttavia, perché detti strumenti possano ritenersi legittimamente emanati ed utilizzati, è necessario ravvisarsi, da un lato, l'impossibilità di differire ad altro momento l'intervento e dall'altro la contingibilità dello stesso per effetto della situazione di pericolo, eccezionale, attuale ed imminente per la collettività.

 

 

Responsabilità del Comune e della Provincia per la mancata manutenzione di strade di uso pubblico

(04/02/2010)

Corte di Cassazione Sez. Terza - Sentenza del 04/01/2010 n. 7
Se un comune consente alla collettività l'utilizzazione, per pubblico transito, di un'area di proprietà privata assume l'obbligo di accertarsi che la manutenzione dell'area e dei relativi manufatti non sia trascurata; e l'inosservanza di tale dovere di sorveglianza, che costituisce un obbligo primario dalla P.A., per il principio del neminem laedere, integra gli estremi della colpa e determina la responsabilità per il danno cagionato all'utente dell'area, nulla rilevando che l'obbligo della manutenzione incomba sul proprietario dell'area.

  

Inottemperanza all’ordine di demolizione delle parti abusivamente realizzate, diritto di superficie acquisito dal comune
(09/02/2010)

T.A.R. Lombardia Brescia Sez. I Sent., 14/12/2009 n. 2565
Qualora l'opera abusiva consista in un piano (o in una porzione di piano) situato in un edificio composto anche da abitazioni regolari il Comune, in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione delle parti abusivamente realizzate, acquisisce non un diritto di superficie ma la proprietà esclusiva degli appartamenti abusivi e la comproprietà delle parti comuni dell'intero edificio (come definite dall'art. 1117 c.c.).

Se l'edificio era in origine di un solo proprietario, con il provvedimento di acquisizione si forma un condominio. Tra le parti comuni rientra anche il sedime dell'edificio, che quindi viene acquisito pro quota, in proporzione ai millesimi dei piani oggetto del provvedimento di acquisizione. Per quanto riguarda l'area pertinenziale vale lo stesso principio dell'acquisto pro quota.

Condominio, rumori molesti, diritto alla salute, controversia tra l’inquilino di un appartamento e i gestori di due ristoranti del piano di sotto
(16/02/2010)

T.A.R. Puglia,sentenza del 15 aprile 2009, n.871
Allorché il disagio provocato agli abitanti di una residenza raggiunge un grado di intollerabilità, oggettivamente accertato, tale da assurgere a una forma di vero e proprio inquinamento acustico con danno alla salute delle persone, deve riconoscersi al Sindaco il potere di intervenire con i mezzi eccezionali che l'ordinamento pone a sua disposizione che lo facoltizza a modificare gli orari degli esercizi commerciali, dei pubblici esercizi e dei servizi pubblici per fronteggiare l'inquinamento acustico.
Il Collegio giudicante ha ribadito, inoltre, che “appare sussistere un potenziale pericolo per la salute della parte ricorrente, il “bene salute” deve costituire oggetto di tutela in via assolutamente primaria anche in applicazione di un ragionevole principio di precauzione.”
(Nel caso di specie La controversia ha coinvolto l’inquilino di un appartamento condominiale ubicato al primo piano e i gestori di due ristoranti che si trovavano al piano sottostante. L’inquilino lamentava rumori molesti provenienti dal piano sottostante, causati sia dalle voci dei clienti dei due ristoranti, sia dalle cucine degli stessi.)

Costruzione abusiva, ordine di demolizione emesso dal Comune

(08/03/2010)

Cass. , Sez. III Penale, Sentenza del 22 gennaio 2010, n. 2912
In materia di abusi edilizi, l'ingiustificata inottemperanza all'ordine di demolizione di una costruzione abusiva, emesso dall'autorità comunale, comporta l'automatica acquisizione gratuita dell'immobile al patrimonio disponibile del Comune, indipendentemente dalla notifica all'interessato dell'accertamento formale dell'inottemperanza.

 

Rumori molesti: nessun reato nell'ipotesi in cui i rumori prodotti all'interno di un appartamento abbiano un circoscritta effusività sonora
(14/04/2010)

Tribunale penale Monza , 18 novembre 2009, n. 2322
Per integrare il reato previsto dall'art. 659 c.p., i rumori e gli schiamazzi vietati devono essere idonei ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone.
"Orbene, proprio con riferimento a tale ultima risultanza processuale va richiamato l'univoco orientamento giurisprudenziale che, se da un lato, ritiene integrato il reato ex art. 659 c.p. anche per l'ipotesi in cui rimanga leso l'interesse di una sola persona - dovendosi ricomprendere nel bene della pubblica tranquillità, oggetto tutelato dalla norma incriminatrice, anche la quiete privata - dall'altro lato esige comunque la potenziale idoneità dei rumori a disturbare il riposo e le occupazioni di un numero indeterminato di persone in quanto travalicanti, per la loro entità oggettiva, i limiti della normale tollerabilità: allorché tale situazione effettivamente sussista “... è poi del tutto indifferente che una o più persone abbiano effettivamente avvertito il disturbo, avendosi comunque una lesione del bene giuridico tutelato dalla norma, e cioè dell'ordine pubblico inteso come tranquillità pubblica. Per converso, qualora la predetta situazione di fatto non ricorra, le lamentele di una o più persone non sono sufficienti ad integrare la materialità del reato in argomento ...” (Cass. pen., sez. I, 31 marzo 1994, n. 3823, Tricarico);
alla luce di tale orientamento non può non rilevarsi come, nel caso di specie, le emissioni rumorose descritte dai denuncianti (ed oggetto specifico delle doglianze) non appaiono oggettivamente idonee ad arrecare disturbo ad un numero indeterminato di persone, risultando offesi soltanto i soggetti che si trovano in un luogo contiguo a quello da cui provengono i rumori e, con riferimento a tale situazione di fatto, l'insegnamento della suprema Corte è univoco nell'escludere la configurabilità del reato in esame non assumendo il fatto rilievo penale ma dovendo lo stesso venire”... inquadrato nell'ambito dei rapporti di vicinato tra immobili confinanti, disciplinato dal codice civile.” (Cass. pen., sez. I, 7 giugno 1996, n. 5714, Scola);
in altri termini, per integrare il reato previsto dal contestato art. 659 c.p. “... è necessario che i lamentati rumori abbiano una certa attitudine a propagarsi ed a costituire, quindi, per il superamento della normale tollerabilità, un disturbo per una potenziale pluralità di persone, ancorché poi non tutte siano disturbate.” (Cass. pen., sez. I, 28 marzo 1997, n. 3000, Sevarin);
ne deriva come”... non è sufficiente che rumori prodotti all'interno di un appartamento si propaghino in quelli vicini ...” (Cass. pen., sez. I, 10 febbraio 1994, n. 1700, Pivetti) essendo invece necessario che i “rumori siano di tale intensità da determinare un turbamento della pubblica quiete in quanto investa una collettività di persone” (Cass. pen., sez. VI, 16 febbraio 1973 n. 271, Amendola);
da tutte le pronunce sul punto (trattasi di orientamento univoco) emerge quale elemento costitutivo del reato in esame la potenzialità diffusiva delle emissioni sonore e la loro attitudine lesiva di un numero indeterminato di persone laddove, nel caso concreto, tale elemento è da escludere sulla base delle stesse doglianze dei querelanti la cui percezione dei rumori, sebbene avvertita fuori dall'abitazione degli imputati, è pur sempre avvenuta esclusivamente nei pressi di quest'ultima, a riprova della circoscritta effusività sonora dei disturbi cagionati dagli odierni giudicabili. "

 

 

Apertura vedute, legittimità, limiti


Cassazione civile , sez. II, sentenza 09.06.2010 n° 13874

In tema di condominio, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., comma 1, ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purchè non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini. L'apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell'art. 1102 cod. civ. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva

 

 

La realizzazione di una tettoia integra gli estremi della costruzione

(17/09/2010)

Cass. civ., sez. II, 29 dicembre 2005, n. 28784

In relazione alle prescrizioni di cui all'art. 873 c.c. costituisce «costruzione» anche un manufatto che, seppure privo di pareti, realizzi una determinata volumetria, sicchè al fine di verificare l'osservanza o meno delle distanze legali la misura deve esser effettuata assumendo come punto di riferimento la linea esterna della parete ideale posta a chiusura dello spazio esistente tra le strutture portanti più avanzate del manufatto stesso.
 (Nella fattispecie, ai sensi dell'art. 873 c.c., è stato ritenuto che realizzazione di una tettoia integrasse gli estremi della costruzione.)